对于深信中国房地产泡沫正在发酵的人来说，环京津地区几近无人区的超级大盘无疑是个绝佳例证—《环球企业家》2010年7月5日杂志刊发的《京津空城记》）一文，正引发民众的强烈关注。而随着中央电视台、南方周末等媒体的跟进报道，针对空城泡沫的讨论正上升为一个社会话题。

乐观者有乐观的现实基础。在经济刺激措施消退后，决策层将中国的经济增长点寄托于城市化战略，至2025年将有3亿多农村人口转入城市。为此，中国将需要建设100万兆瓦的发电能力，铺设50亿平方米的道路和2.8万公里的轻轨；对于房地产开发商来说，这更意味着滚滚财富—2万至5万座摩天大楼，以及超过5000万套新建房屋。

然而，那些荒野里冒出的光怪陆离的“空城”却动摇了中国“城市梦”的基石。伴随着开发商的逐利本能和地方政府的土地财政冲动，雄心勃勃的造城运动正在各地愈演愈烈。但另一方面，城市化的背后却也附着民生维艰的残酷现实，房奴和年轻的蜗居者都在诅咒着伪城市化旗帜下的蛋—一幢幢正在走向孤寂的豪宅。

这势如水火的两者，即为充满泡沫的中国楼市最贴切的注脚。民众和经济学家都在担心，各地此起彼伏的造城运动也将步京津空城之后尘。中国城市规划学会居住规划学术委员会副主任陶滔即向《环球企业家》指出，中国的“空城”是这个星球历史上最为严重的新城泡沫—蒸蒸日上的地产行业早已在高速成长的快感中迷失了方向，大量的投机行为和借贷泡沫参杂其中，正形成一个巨大的僵局。

这引发了若干令人不安的问题：在年轻人越来越远离房子的同时，还有多少个这样的“造城”故事正在上演？这些空空荡荡的城市有一天会导致一场大灾难吗？中国城市化到底出得了什么病症？房地产高速增长的好日子到头了吗？

历史重演？

中国似乎总是在重复发达国家的悲惨故事。早在1970年代，巴黎老城边即涌现出诸多空城，现今欧洲最大的办公区拉德芳斯即其中代表。在这个1平方公里的新区里集中了1200家企业，3个超级市场，250家中小型商店，4万人居住在这里。然而拉德芳斯的辉煌并非一蹴而就，而是历经波折。由于当初规划问题，这里的房子曾经十室九空。直到发展商对拉德芳斯进行改造，政府同时规定城市住宅与办公室的面积比例要恰当，拉德芳斯得以注入活力。

“中国新城的发展必须和就业衔接，”陶滔指出，“否则也将成无水之木，必然空城。”令人遗憾的是，在短视的发展商和地方政府主导下，中国当前的空城现象远远超过了巴黎乃至世界上大部分国家。

或许我们该回到二十年前，看看中国的城市化是如何走上繁荣奇迹的。从1990年到2009年，经济的增长和工业化的迅猛发展让大量外来人口涌入城市，中国的城市人口增长超过了1倍。与城市化对应，中国的房地产繁荣显然更为亮眼，商品房销售额从200亿元增至2009年的4.39万亿元，同期实际销售额增长超过200倍。

人口的猛增和资金的大量流动显然给那些超级城市带来了诸多好处，但城市带给那些新城市(北京)人的利益却十分有限。少数新富阶层在不断挤占城市的中心地带，而且势力范围不断向城市外围扩散。而超过2亿的农民只是流动性地存在于城市，没有获得本地居所的能力；城市化的另一主力军则是旧城改造的土著居民。后二者，实际上成为超级城市周边城市化的主力军。但城市郊区的造城者们却梦想以豪宅来吸引这些人。北京虎杰投资机构首席分析师张寅向《环球企业家》表示，这样的城市化是极低质的城市化。

如此城市化的问题在于，本该由需求来驱动的城市化进程，却日渐本末倒置成了投资拉动；城市化本该只是为经济发展创造必要条件，却似乎成了经济发展的全部。

在《环球企业家》刊发《京津空城计》后，文中提到的京津新城开发商合生创展一位高管主动向《环球企业家》记者表示，在现有中央与地方财税体系下，地方政府钱少事多。他们不得已只能靠卖地和引入开发商资金来促进发展，但在发展过程中地方政府也无法完全兑现规划时的配套承诺。

据《环球企业家》搜集的网络反馈及其他媒体的后续报道，还有天津的东丽湖新城、中新生态城，上海的泰晤士小镇等诸多超级大盘在各地上演着“空城计”。诸多近乎雷同的案例折射出的已绝非项目决策的偶然失当，而是蛰伏在中国城市发展背后的巨大危机—亢奋的状态所引发的冒进背离了经济规律，造成城市发展的无效率消耗。这些早在规划设计之前就该有的追问如今已成为一支冷箭，插在诸多新城命运的咽喉上。

骤然冒出来的诸多空城，也开始引发公众对房地产风险的广泛重新评估。投资者们无法估计中国的空城现象和房屋空置率到底有多严重。中国社科院经济研究所曾在《宏观经济蓝皮书》中指出，中国将在2013年结束高速城市化过程，这必然会给中国经济的繁荣带来巨大变数。北京师范大学金融研究中心主任钟伟更直言，中国城市化进程带来的好日子已经到头了，而这正是中国房地产业过去发展的主要动力。

然而，所有的一切，并未熄灭成群结队的大房企圈地造城的热情。

在环京津地区，包括万科、恒大、绿地、合生、富力、碧桂园在内的20多家大鳄均在这里手握一个或者数个超级大盘。在为这些项目提供了销售支持的天津中原地产董事总经理殷则环印象中，空置率竟然没有成为他们担心的主要问题。

经过一番调查，记者发现红磡领世郡的商业区并不像售楼人员介绍的那样繁华，虽然售楼人员说房子都卖掉了，但从种种迹象来看，入住的人也并不多，为了解开疑问，记者再次去售楼处询问售楼人员。

售楼人员：这一块入住率不是特别高现在入住率，虽然交房的面积很大，但是居住的人很少，假如说咱们这儿的入住率达到一个，就是足够，比如说我明天要四五百斤菜，这个超市只能提供两斤，剩下的498斤，肯定要商家过来注资，来这个地方开店，换句话说，假如说您是干这行的，您也有可能过来开店。因为现在所有问题都是您说的入住率问题，

采访时，当地的这位出租车司机，带着记者在红磡领事郡转了一圈，一路上看着两盘的一座座别墅、洋房，这位司机感慨不已。

司机：这就是红翰，红翰开发商，这个挺有实力的。

司机：这一片。

记者：他们说有和平区那么大。

司机：差不多，就这一圈。

夜幕降临时，记者再次来到红磡领领世郡，灯光最亮的地方就是这个商业区，但依旧是冷冷清清，晚上八点刚过，唯一的这家超市就已经关门。主干道的两边一片漆黑，在偶尔驶过车辆的灯光照耀下，才能隐约看见一座座别墅的轮廓，小区的洋房里，一栋楼仅有两三户亮着灯。

我们走访的这个红磡领世郡，是天津赫赫有名的明星楼盘，2006年包揽天津两项房地产销售冠军，同年还获得联合国生态环境住宅金奖、投资天津优秀楼盘奖、天津市最具市场影响力品牌、天津最具景观价值楼盘，2007年又获得天津最具投资价值楼盘奖。这些耀眼的光环和它今日的冷清真是形成了鲜明对比，明星楼盘为何变成了空置房的密集区？再来看看记者的调查。

“东丽湖畔，万科在造一座城”，打开东丽湖万科城的首页，这一行字便映入眼帘。在距离天津市中心30公里的东丽湖边，这个占地4095亩的区域就是天津东丽湖万科城，这个项目依东丽湖而建，占据了整个东丽湖北岸。是万科开发的最大一个项目。

记者：这一片区域能住多少人？

销售员：（规划）有3万户，大概十五万人吧。

东丽湖万科城有独栋别墅、联排别墅、洋房、小高层，售楼处的工作人员告诉记者，一手房已经基本卖光了，那么二手房的情况怎么样呢？

中介男：有几百套房。

记者：几百套，什么都有。

中介男：你自己需求什么样的，我们给你匹配，什么样都行。现在卖的还是二手的多。

中介：我们这个我们在这儿快两年了。

记者：房源多吗？

中介女：我们这儿房子也多，肯定有好多套房子给您挑选。

东丽湖万科城的房产中介都告诉记者，手头的房源很充足，保证能找到满意的房子，为什么中介手上有这么多房子呢？

记者：投资的多一些。

中介男：对，房子都没住过人，房子都是空的。

中介女：都是卖完了，但是居住的暂时不包括在内。经常来住的，有一个百分比，经常住，而且晚上肯定回来的占35%。

在这家中介的门口，记者碰到了一位前来看房的女士。

记者：您也来看房子？

女：嗯。

记者：您想经常往这儿住？

女：不在这住，

记者：不打算常住。

女：小孩在市里上学，只能有空过来（住）了。

中介告诉记者，手上房源多，是因为很多业主购买了房子是为了投资，小区虽然开发了六、七年了，但入住情况一直不好。那么真实的情况到底怎么样呢？记者在小区了随机采访了几位业主。

记者：大爷，这个小区住的人多吗？

大爷：不多，也就二十多个。

记者：整个这一片就20户。

大爷：20%。十几家。

记者：这住的人多吗？

女业主：不多。一栋楼住几户人家。我们那一栋楼也就住三四户吧。

记者：它卖了吗？

女业主：卖了，这边房子都卖了

这位女士告诉记者，因为小区常住的人不多，小区的配套还没有到位，生活很不方便。

记者：这边配套怎么样？

女：就这个超市，买菜的，也没什么地方卖东西的。

记者：因为可能没人卖。

女：人员少。女：住满了的话，肯定卖东西比较多。

女：你像这些管道煤气的话，住百多少才能开通，现在没住多少。

记者：就是人员住到一定程度才能开。你们家开了吗？

女：没有。

在东丽湖万科城唯一的商业区——天籁街上，只有十几家商铺，装修的很好，却只能关门歇业了。

采访中记者发现，由于住户少，小区里垃圾箱里，也并没有生活垃圾，主要的街道上，车辆和人流都不多，只有偶尔来看房的电瓶车通过。夜幕降临后，

在万科城的小高层区域，路灯明晃晃的，而一栋栋楼里，只有零星的几家亮灯。白天能看到的别墅，由于没有灯光，在夜晚都消失在了一篇黑暗当中。

在天津东丽湖区，万科是动手最早的一家开发商，紧随其后，华侨城、恒大、金地等一线开发商，也已经在东丽区跑马圈地，一座座高楼、别墅将陆续拔地而起，这些一线开发商磨拳搽掌，要在这里打造一个东丽湖新城，最大的可能是，这里将会诞生一个更大的空城。

东丽湖万科城虽然面积还赶不上前面看到的那家红磡领世郡，但它的总面积也相当于6个天安门广场大小。如此规模的小区，几乎算得上是一座小城市。我们看到，夜幕下的东丽湖万科城，难以找到一丝光亮，也在上演着空城计。不过，在天津还有比这两座空城，更大更空的空城。

前面我们调查了天津两个一度热销的明星楼盘，它们现在似乎都陷入到一种恶性循环，一方面当初的买房人中投资炒房的居多，导致交房后入住率偏低，而另一方面，居住人口少又使得周边配套商业设施发展不起来，生活不方便，就更难以吸引居民入住。不过，和京津新城比起来，这两座空城也只是小巫见大巫。我们再到那里去看看。

所有在京津高速上行驶的车辆，在经过天津宝坻区的时候，都会看到路边的这一片“城堡”。这里就是京津新城。

销售人员：这个凯悦酒店它是07年开始动的，你看它的外观是模仿非洲迷城的一个风格。

记者：是不是从高速路上先看到的。

售楼员：对，咱们从京津高速这边就可以看到咱们的凯悦酒店，很宏伟的，咱们从前面这条路直着走就可以看到，因为咱们在这个位置。

售楼人员介绍：这里是中国内地最早由开发商打造的“新城”，位于京津腹地，南距天津50公里，车程50分钟，西北距北京120公里，车程一个小时，东距唐山105公里，

总规划面积有25000亩，相当于33个天安门广场，5个颐和园，按照规划，这里将有8000座别墅，可供50万人生活、居住、娱乐，是亚洲最大的一个别墅区。五星级酒店、27洞高尔夫球场、马术俱乐部、商业区、温泉度假村在这里一应俱全。

售楼员：咱们现在从西往东逐步建设的，目前咱们现在发展大概有一万多点吧。

记者：一万多亩？

售楼员：对，差不多

京津新城分十期开发，目前建成的别墅有将近3000座，目前在售的四期售价：每平米1万4千元。售楼人员告诉记者，销售情况一直很好。

售楼人员告诉记者，现在京津新城的入住率达到了40%，而且小区内有沿街商铺，平时生活会非常方便。听完售楼人员的介绍，接着迫不及待的想亲自感受一下京津新城。驱车绕京津新城已经开发的区域需要将近一个小时，一路上记者看到了数不清的别墅。但沿街的商铺无论是饭店、还是服装店、网吧、超市都已经关门大吉。在京津新城，记者发现了唯一的这家房地产中介，但透过玻璃可以看到，里面已经一片狼藉，大门上也贴出了转让的告示。

维修工：以前刚开始都认为这里会弄得很好，会火起来，谁知道。

记者：过一阵子就凉了。

维修工：06、07、08、09，今年才开始，今年就凉得差不多了。

这位维修工说，京津新城凉得差不多了，他为什么能得出这样的结论呢？

维修工：我告诉你，这里没有我不熟悉的园区，我在这儿待了四五年了，长期维修，你说哪个园区我不去维修。

在这位维修工眼里，冷清的京津新城里，到底有多少住户呢？

维修工：这（院子）里面住了两户。

记者：几户？

维修工：两个人。一个是人家的员工宿舍，给员工住的，另外一个是02区那个，真正住户就这一个。这一个院就四十几户。

记者：四十几户，真正住户就一户。

维修工：对。

维修工：那边两三百套吧，三百多套，三百六七十套，常住的可能也就一二十户吧。

记者：那其它的院子呢，住的人多吗？

维修工：都不多。

作为京津新城的工作人员，虽然这些维修工知道入住的人并不多，但谈起京津新城都是非常自豪。

记者：那怎么会有这么一大片，我在北京没有见过这么一大片。

维修工：这是它规划的十五分之一，你知道吗？它的规划比澳门还大一平方。

记者：比什么？

维修工：比澳门，比整个澳门还大一平方，那个规划。到他完成的那一天开始，比澳门大一平方。

维修工：就是现在我们看到这一片只是十五分之一。

记者：那得多少亩。

维修工：那我就不太清楚了，这里才一个五星级酒店，它的规划里有五个五星级酒店，这一个五星级渡假村，它规划里面是八五星级渡假村。

维修工：对，。

记者：这地反正都已经圈好了。

维修工：就是它已经规划好了，跟政府已经协商好了。

记者：他怎么能拿下这么大一片地？

维修工：人家那个老板大呗。

京津新城的标志性建筑，凯越大酒店，拥有700多个房间，开业三年了入住率却一直不超过15%，酒店开业一天就亏损一天，由于疏于维护，酒店的外立面显得有些破旧，裸露的雕塑也锈迹斑斑，酒店前的这个大型喷泉因为太久没有使用，已经长起了野草。

落日余晖中，京津新城显得更加冷清，打造生态卫星城的牌子伫立在大门口，但在这个金碧辉煌的大门里，却是一片空城。

一个个的空城已经出现，但是造城者的热情却并没有减退，在天津，一个叫“星耀五洲”的项目计划占地4100亩，在7000亩水面周边建设约300万平方米的建筑，计划将五大地块，设计为功能多样、个性鲜明的五大洲板块，并分别以亚洲、欧洲、北美洲、南极洲、大洋洲、非洲、南极洲各自的建筑特色、地域文化、景观名胜及风土人情来定位和设计；

在天津蓟县恒大金碧天下、锦绣香江等一个个超级大盘也在紧锣密鼓的施工；

天津中新生态城，刚刚进入启动期，不少外资地产商如韩国的三星、马来西亚房地差巨头——双威城、台湾最大房地产商——远雄房地产、以及国内一些一线的开发商已经争先恐后在这里抢滩，而这些项目动辄就占地几十公顷。

我们看到的这些楼盘，规模一个比一个大，描绘的蓝图一个比一个美妙，但结果却造出了越来越大的空城。它们给房地产市场和地区经济带来的究竟是福是祸？城市发展中如何才能避免不断上演空城计？我们再来听听专家的分析。

记者：这种此起彼伏的造城运动，它背后的原因是什么呢？

中国城市规划设计院城市与区域规划所副所长 张险峰说：一方面是地方政府有这样一种开发土地的冲动， 地方政府往往他的很大一部分财政收入来源来自于土地收益，同时也有开发企业从中的运作，实际上开发企业毫无疑问，它是以盈利为目的的。

记者：造城运动催生了一座又一座的空城，这些空城会给当地造成什么样的影响呢？

张险峰：从短期来讲，我觉得肯定是能带动当地经济发展的，毫无疑问，因为它毕竟从土地财政上，它可以解决一部分城市的收益问题，但是从长远来讲的话， （会）为城市带来很大的泡沫，也就是造成了很多的空城，没有人住，我想这个泡沫是有很大的杀伤力，尤其对城市的管理，城市的财政负担来讲，我想这是长期，很多的地方政府并没有看到这一点。

中国城市规划设计院城市与区域规划所副所长 张险峰：基本上还是寅吃卯粮，没有考虑到这些东西为下一届政府，为再下一届政府，为自己的子女后代会留下什么，他会长时间养活这个东西，如果在我们目前税收体制不改变的情况下的话，他会背很长一段时间的包袱，所以我想这个包袱谁去背，他自然会转移到其它纳税人，纳税企业身上。

记者：这些空城给我们带来什么样的反思呢？

张险峰：我觉得暴露出来几个方面的问题，第一可能我们还是对土地的监管，可能还是有一些失序的，目前来看的话，我们在土地的监察和土地的使用等等各方面，都会存在很多的不到的地方，那么这样的话自然就会有很多地方在钻这个土地的空子。第二我觉得是从地方政府业绩考核上也是存在这样一个问题，地方的话，一个是靠经济指标，一个是靠拉大城市规模，壮大城市的经济总量，这样的话一方面它从政府的业绩考核上，它可以更有利，另外一个它从城市的竞争力上来看，它也是更加有利，有利于自己，这样的话这些资金就变成了千军万马，都杀入到房地产这样一个领域，这样的话就把整个房地产带起更多的泡沫，

记者：如何避免类似的空城继续出现呢？

张险峰：我想第一的话，还是应该从我们政府的角度，我们应该转变一种观念，也就是说我们长期的发展，可持续的发展是更重要的。而短期的这种拔苗助长式的发展，只能是有利于一时，而不会有利于一世，应该去转变一种观念，真正地使新城能够为我这个城市的经济、社会、城镇化，包括我健康的房地产发展去服务，而不是从短期的经济获取效益上，或者是满足某一方面片面的市场需求，或者是资金需求，单方面地去考虑问题，我想这都是不足可取的。第二个我想从加大土地和城市规划管理力度上，我觉得我们还有很多工作需要加强，需要完善，不是说把某一类型的土地投放过量，挤占了其它土地需要的资源，比如说经济住房，比如说幼儿园，中小学、医院、养老院这些，那么我想这些如果要是被挤占的话，那这个社会肯定也是一种畸形的发展，。

张险峰：第三，我觉得从地方政府业绩考核和绩效考核这方面，我觉得也应该做出适当的调整，也就是说地方政府到底应该如何去思考你的发展模式，而不光是为GDP做贡献，那么这样一来的话，地方政府应该从经济、社会、环境，甚至文化保护，方方面面去考核一个地方的首长，他是不是称职，他有没有做好这些，我想这个比单纯考核GDP更重要。

英国曾经建设过三代卫星城：建设第一代卫星城，是为了解决二战后居民的住房问题，第二代卫星城是在英国出现婴儿潮后，人口激增而建立的新城，但这些新城都只是是为了解决居住问题，没有产业，也不能提供就业和社会服务，最终变成了卧城、死城，而且导致了“钟摆式”的交通，并不能缓解大城市的压力，最终导致了“城市病”的出现。但第三代卫星城却成功的缓解了“城市病”。

记者：国外在城市化的进程中，也曾经出现过许多卫星城，那么有什么样的经验，可供我们借鉴的呢？

张险峰：比如说新城，第一它从大的定位上，它就应该是为这种主城区来负担很多的这种功能，不光是居住，包括就业，包括商业、文化、娱乐，同时也包括其它的一些国际化的一些职能，比如说空港、海港，包括一些高铁枢纽，包括一些物流、仓储等等这些，我想在外围的建设中，它必须来结合这些功能来共同打造，使外围地区能够真正形成有居住，有生活，有配套，同时还有就业，这样一种非常综合的这样一些新城。

半小时观察：荒诞的空城计是对房产政策的严峻拷问

有句话大家很熟悉，垃圾是放错了地方的资源。不过，今天看到这么多环境优良、规模巨大的住宅小区变成白天没人、晚上没灯的空城，我想这句话也可以反过来说，如果资源放错了地方也就变成了垃圾。和普通的生活工业垃圾污染环境不同，这一座座空城因为土地、资金资源配置错误就像是一个个巨大的垃圾堆，它污染的是我们的经济环境，伤害的是全社会的公共利益。一轮轮房地产开发热以及由此掀起的炒房潮，推动房价不断飙升，真正需要住房的人买不起房买不到房，没有住房需求的人却买了大量的可能永远都不会去住的房子。这场只能是少数人获利的金钱游戏留下了种种社会问题：大量买不起房的人对社会失望抱怨，大片空置房造成社会资源浪费，巨大的楼市泡沫不断积累着金融风险，而这个少数人的游戏最终要靠全社会以及我们的子孙后代来埋单。那些还在位房子奔波的人们可能很难想像在他们的城市里矗立着一座座空城，这个事实既荒诞又令人心酸，它是对我们房产制度的严峻拷问。但愿这个问题能够引起相关决策部门的重视，亡羊补牢，时犹未晚。