10月9日，自治区政府新闻办召开《内蒙古自治区物业管理条例》和全区“物业管理服务质量提升年”活动新闻发布会。自治区人大法制工作委员会副主任贾明星介绍了《内蒙古自治区物业管理条例》修订情况，自治区住房和城乡建设厅副厅长揭新民介绍了自治区物业管理工作有关情况。自治区住房和城乡建设厅住宅与房地产业处副处长韩玉霞参加了发布会并回答了记者提问。

《内蒙古自治区物业管理条例》

新闻发布词

自治区人大法制工作委员会副主任  贾明星

（2018年10月9日）

尊敬的各位新闻界朋友，女士们、先生们：

　　大家好！首先，十分感谢各新闻单位、各位媒体朋友长期以来对自治区人大立法工作的关注！欢迎大家参加今天的新闻发布会！下面，我就重新修订公布实施的《内蒙古自治区物业管理条例》（以下简称《条例》）的有关立法情况作重点介绍。

　　一、 修改《条例》的意义

　　物业管理关系到千家万户的切身利益，历来是社会关注的焦点和热点。2003年《条例》首次公布实施以来，对加强全区物业管理工作，规范物业服务行业行为，维护业主和物业服务企业合法权益，发挥了重要的推动作用。但随着物业服务业的快速发展，广大业主对物业服务需求的不断提高，物业服务纠纷也呈上升趋势，存在停车难、物业费收缴率低、市场机制不完善、业主自治管理机制不健全、配套设施建设滞后、遗留问题较多、住宅专项维修资金使用难等问题，一定程度上制约我区物业管理工作健康发展。同时随着时间推移，物业管理的难度和复杂程度也有了极大增加，2008年

　　第一次修订的《条例》部分条文也和上位法存在不一致的地方，亟需对《条例》进行修订。特别是国家加大“放管服”改革力度后，物业管理工作中出现了新的情况、新的矛盾和问题，需要用新思维、新手段、新措施加以规范和解决，《条例》已不适应经济社会的发展和物业服务业的长远发展，因此修订《条例》十分必要。

　　二、《条例》修订过程

　　根据自治区人大立法工作计划，2016年自治区住房城乡建设厅起草了《条例（修订草案）》送审稿。2017年自治区政府法制办会同自治区住房城乡建设厅按照立法程序，先后在区内外进行了立法调研并召开了《条例(修订草案)》立法听证会，于2017年8月19日经自治区人民政府第13次常务会议审议通过。

　　自治区人大高度重视《条例》修订立法工作，决定对《条例》修订实行三审终审。在2017年9月27日召开的自治区十二届人大第三十五次会，常委会组成人员上分组审议了自治区人民政府提请审议的《条例（修订草案）》。会后，自治区人大法制工作委员会就《条例（修订草案）》涉及的一些重要问题进行了立法调研，邀请有关专家和部门负责同志就《条例（修订草案）》的有关问题做了进一步论证；将《条例（修订草案）》在新闻媒体上全文刊登，公开征求社会各界意见。同时向所有自治区人大代表和基层立法联系点书面征求意见。在此基础上，根据常委会组成人员审议意见、环资委审查意见、立法调研情况、立法论证意见和各方面意见，对《条例（修订草案）》进行了修改。

　　2017年11月7日自治区十二届人大第三十六次会议上对《条例（修订草案修改稿》进行了二次审议。会后，自治区人大法制委与环资委、住建厅根据组成人员的审议意见和有关部门意见，并参考了部分省市物业管理的立法经验，对《条例（修订草案修改稿》进行了修改。

　　2018年5月29日，自治区十三届人大第五次会议对《条例（修订草案二次修改稿）》进行了第三次审议。2018年5月31日审议通过，2018年8月1日正式实施。

　　三、《条例》主要亮点和突出点

　　这是我区一部重要的地方性法规，《条例》的修订紧紧围绕我区物业管理实际，突出问题导向，平衡各方利益，强化法律支撑，在原有条款上有许多突破点，为维护广大业主、物业企业合法权益，为全区物业管理工作健康有序发展提供法律依据。这次新修订的《条例》有很多亮点和突出点。

　　（一）提升物业管理层级，建立长效考核机制和物业管理资金投入保障机制

　　《条例》第三条规定，旗县级以上人民政府应当将物业管理纳入城市管理工作体系和综合目标责任制考核体系，建立物业管理综合协调机制和专业化、社会化、市场化的物业服务机制。同时要求旗县级以上人民政府应当建立物业管理资金投入保障机制，加强老旧小区改造，对配套设施不全、不具备物业服务条件的物业区域进行综合治理，逐步实现住宅区域物业管理全覆盖。上述规定明确提高了物业管理工作的地位，强化了对各级政府履职情况的监督管理。

　　（二）明确物业服务标准的法定地位，规范企业和业主行为

　　《条例》在进一步明确物业企业和业主的义务与权利的基础上，把2016年自治区主管部门制定的《物业管理服务标准》写入条例，确定了《物业管理服务标准》的法定地位，明确规定物业服务企业按照合同约定以及《物业管理服务标准》等相关规定提供服务的，业主不得以物业闲置、房屋质量和未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒绝交纳物业服务费。

　　（三）实施诚信管理，制裁失信行为

　　针对一些企业忽视业主权益，有的不按合同约定提供“质价相符”的服务、服务水平低、服务质量差以及业主不满意等问题，首次把物业服务企业失信行为纳入信用管理。《条例》规定，将物业服务企业在物业项目招投标活动中提供虚假信息，骗取中标等六种行为失信行为录入物业服务企业信用档案,纳入企业信用信息公示系统。同时，探索依法建立对业主失信行为的惩戒措施和管理制度。

　　（四）实施物业收费动态机制，规范物业服务收费行为

　　为保障物业服务各方的合法权益，维护物业服务市场秩序，区别不同物业的性质和特点，物业服务收费分别执行政府指导价和市场调节价。《条例》规定，廉租住房、公共租赁住房等保障性住房物业服务收费实行政府指导价，具体收费标准由旗县级人民政府价格主管部门和物业行政主管部门结合当地实际统一制定；普通住宅物业服务费实行市场调节价，由业主委员会和物业服务企业在双方签订的物业服务合同中约定。未成立业主委员会的，由嘎查村民委员会、居民委员会组织业主代表和物业服务企业协商确定；公寓、别墅等非普通住宅和商场、酒店、写字楼等非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　（五）加大处罚力度，制止住宅小区私搭乱建、乱停乱放

　　针对住宅小区内私搭乱建、乱堆放杂物以及改变房屋用途等问题，《条例》规定，禁止损坏房屋承重结构、主体结构和房屋外貌，超荷载存放物品等十七种行为。同时在法律责任里作出相应规定，明确要承担法律后果，即违反《条例》相应规定的，由旗县级以上人民政府物业行政主管部门给予警告，责令限期改正；逾期未改正的，可以并处1000元以上1万元以下的罚款；给他人造成损失的，依法承担赔偿责

任。

　　（六）进一步理顺和明确公营单位物业职责

　　《条例》规定，供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位，应当负责物业管理区域内分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新，并承担相关费用。上述单位，委托物业服务企业对物业管理区域内一个设施设备进行日常维修养护的，双方应当签订委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。《条例》对水、电、暖、燃气、通信、有线电视等基础设施服务节点、费用承担等作出明确规定，原有地方性法规、规章、规范性文件与新修订《条例》规定不符的，按新修订《条例》规定执行。

　　（七）明确应急使用规定，提高住宅专项维修资金使用效率

　　针对住宅专项维修资金使用难等问题，《条例》第六十四条详细列出了危及房屋使用和人身财产安全的七种情况，增加了住宅专项维修资金应急使用内容，简化了工作环节和审批程序。具备《条例》规定情形需要使用维修资金立即进行维修或更新改造的，经业主委员会和物业现场考察查验确认后，可以直接申请使用维修资金；同时《条例》规定，业主可以通过委托表决、集合表决、异议表决等三种方式行使是否同意使用住宅专项维修资金的意见，表决方式更加灵活多样。

内蒙古自治区

“物业管理服务质量提升年”

活动新闻发布词

自治区住房和城乡建设厅副厅长  揭新民

（2018年10月9日）

　　大家好！首先，十分感谢各新闻单位、各位媒体朋友长期以来对自治区住房城乡建设工作的关心和支持！欢迎大家参加今天的新闻发布会！下面，我从三个方面介绍全区物业管理工作有关情况。

　　一、物业管理工作新成效

　　物业管理工作涉及面广，是重要的民生工作，承担着城市正常运转的社会责任，更事关社会和谐稳定，社会关注度高、群众关心。近年来，自治区党委政府高度重视物业管理工作，从2012年开始，组织开展了 “物业管理年”（2012年-2014年）活动、“物业管理服务规范年” （2015年-2017年）活动。尤其是通过开展“物业管理服务规范年”活动，全区物业管理工作取得了显著成效。

　　（一）“物业管理服务规范年”活动达到了预期目标。全区基本建立了“盟市、旗县（市区）、乡镇（街道）、社区”四级物业管理工作体系。住宅小区物业服务综合覆盖率达到80%以上，其中新建住宅小区实现了物业服务全覆盖。通过采取集中培训和短期培训等方式，全面提高主管部门和企业从业人员的整体素质。2014年、2016年和2018年分别在不同的盟市成功举办了物业服务技能大赛，锻炼了物业队伍，提高了服务技能，取得了良好效果。

　　（二）物业管理服务制度体系不断完善。自治区政府印发了《关于加强物业管理促进物业服务业发展的意见》（内政发[2015]91号），从2016年起，物业管理工作纳入自治区对盟市领导班子年度绩效考核。印发了《关于规范物业服务收费加强收费管理工作的通知》，全面实施了物业服务费动态调节机制。印发了《自治区物业服务企业行为准则》，强化了对物业企业从业行为的约束。2017年，全区物业管理工作顺利通过了自治区人大的工作评议。新修订实施的《内蒙古自治区物业管理条例》，为我们加强物业管理、提升物业服务质量提供了法规依据。

　　（三）物业管理服务标准化水平不断提升。制定出台了居住、办公、商业、医院等四项自治区物业服务标准，对推进物业服务标准化进程发挥了重要作用。制定实施了《智慧小区设计标准》，为小区交付后提升物业服务质量创造条件。制定出台了《新建商品住宅小区交付使用标准》，切实保障社区办公活动用房、物业管理用房等配套设施。

　　（四）老旧小区改造工作成绩显著。各地将既有居住建筑节能改造资金与老旧小区改造资金整合使用，有效改善了老旧小区人居环境，同步引进物业企业，实施物业管理，老旧小区物业服务覆盖率达到70%以上。2018年，呼和浩特市被住建部列入全国15个老旧小区改造试点城市。同时全区选择了39个旗县作为自治区老旧小区改造试点，全面推进老旧小区改造工作。

　　（五）物业纠纷调解机制逐步健全。各地建立居民委员会、业主委员会、公安派出所、物业主管部门等多方联动的调处机制。有些地区还设立了物业调解委员会、房产物业人民法庭等机构，专门负责调解物业管理纠纷，做到“小事不出社区、大事不出街道，疑难复杂纠纷不出市区”。建立了全区物业主管部门负责同志定期到住宅小区接访机制，变上访为下访，积极解决物业服务领域的疑难问题。

　　二、物业管理工作新问题

　　物业行业具备关联产业多、管辖资产规模大、涉及城市运行安全、与民生息息相关等特点，已经成为第三产业中的一个重要行业。从我区物业行业发展的现状来看，还存在一些亟需解决的问题。

　　（一）地方政府对物业管理工作重视不够，物业主管部门监管能力有待加强。部分地区政府对物业管理工作的重要性认识不够，人手不足、投入不大，管理责任落实不到位。物业企业资质审批取消后，部分地区主管部门对物业管理感到没有抓手，监管力度有所弱化。物业主管部门与街道社区、业主委员会、物业企业之间相互促进、相互监督的机制有待健全完善。

　　（二）物业企业数量增长较快但服务质量提升较慢。与发达地区相比，我区物业企业的服务质量、营收能力、人员素质都存在一定的差距，全区规模大、实力强、品牌响的物业企业不多，大部分物业企业仅仅能够提供简单的保洁、保安、绿化等基础性物业服务。

　　（三）物业服务标准化规范化体系仍需完善。虽然我区制定了四项物业服务地方标准，但实际执行情况并不理想，物业服务质量参差不齐，物业企业趋利倾向明显。因公共部位、公用设施设备产权不明晰产生的物业企业与业主之间的纠纷时有发生。部分物业企业重收费轻服务，物业服务的规范化、精细化、标准化水平亟待提高。

　　（四）物业企业与业主协作共赢的理念尚未形成。业主有偿服务观念滞后，拖欠物业费的现象各地时有发生。业主自治意识薄弱，业主委员会成立困难、已经成立的作用也发挥不明显。个别物业企业专业水平低，服务质量差，导致了与业主之间互不合作的僵局，影响了物业服务行业的整体健康发展。

　　三、物业管理工作新重点

　　《内蒙古自治区物业管理条例》和自治区“物业管理服务质量提升年”活动的正式实施，为大力推进和提升全区物业管理服务质量提供了契机。针对存在的问题，下一步重点做好以下工作：

　　（一）着力抓好物业管理条例的宣传贯彻。新修订实施的《内蒙古自治区物业管理条例》是我区一部重要的地方性法规，该条例从全区物业管理服务实际出发，突出问题导向，平衡各方利益，强化制度设计，有许多创新和亮点，对过去一些争议较大、表述含糊的物业服务节点和内容作出了进一步明确，为加强和改进物业管理服务提供了根本遵循。按照条例的要求，要加强对物业企业和相关主体的日常监管，切实解决当前物业服务中积累的矛盾和问题。各地要加大宣传力度，通过报纸、广播电视和各类新媒体对条例进行宣传解读，引导物业服务相关各方学习条例、执行条例，将物业管理服务真正纳入法制化、标准化、规范化轨道。

　　（二）扎实开展“物业管理服务质量提升年”活动。自治区政府明确从2018年起开展为期三年的 “物业管理服务质量提升年”活动，印发了《自治区“物业管理服务质量提升年”活动方案》。各地要按照《方案》的要求统筹安排、协同推进，强化政府及主管部门监管责任，增强物业企业的服务意识，提升物业企业的服务质量，推动物业行业健康发展。

　　（三）加快建立物业服务标准化规范化体系。强化对物业企业的备案管理，严格实施事中事后监管，进一步规范物业服务市场。健全物业管理工作配套制度，细化物业管理服务相关各方的责任和义务。通过信用评价体系，实现对物业企业监督的常态化。强化住宅专项维修资金的收缴、使用监管，确保资金使用的安全高效。按照《居住物业管理服务标准》等自治区地方标准，推广使用物业服务示范合同，明确物业服务标准、服务内容，规范服务收费，形成“质价相符”的市场运行机制。全面推进业主委员会组建工作，引导业主委员会依法履行职责。完善各种调解机制，及时解决物业矛盾纠纷。

　　（四）加大物业企业的培育和扶持力度。积极落实“放管服”改革要求，坚持管理与服务并重，为全区物业企业发展营造良好的发展环境。鼓励物业企业提档升级，增强服务创新能力，提升服务精细化水平，培育一批物业服务骨干和品牌企业。通过物业管理服务技能大赛、物业服务企业人才培训，加大物业管理和服务专业人才队伍的培育力度。加大老旧小区改造力度，为物业企业进驻老旧小区创造条件。通过智慧城市和智慧小区建设，不断提升物业服务智慧化水平。规范前期物业管理，落实开发企业的责任和义务，减少物业服务项目交接过程中出现的推诿扯皮现象。落实物业管理招投标制度，实行最低价制度，严防恶性低价中标。

　　（五）加强行业诚信体系建设。进一步完善物业企业信用档案系统，以信用档案系统为载体推动行业诚信建设。推进建立以物业项目为载体、以业主评价为重要指标的物业企业信用评价体系。各地区也要加快研究制定相应办法，通过诚信档案和信息发布平台，及时向社会发布物业企业诚信信息和不良信用记录，同时也要探索建立将业主失信行为依法记入诚信档案的措施和办法，加大对失信业主的曝光力度，发挥诚信体系的规范威慑作用。

　　（六）强化物业安全管理工作。安全无小事，要强化各级政府及主管部门、物业企业安全管理意识，按照项目属地管理原则，切实加强物业服务领域的安全管理。要针对物业安全管理工作的特点和规律，加强组织领导，明确职责分工，建立健全安全防范体系，有效防范事故发生。重点抓好房屋使用、消防、电梯、二次供水以及电动自行车存放充电等方面的安全管理工作，及时发现安全隐患、及时整改落实，进一步筑牢物业管理安全底线。

《内蒙古自治区物业管理条例》和全区

“物业管理服务质量提升年”活动

新闻发布会答记者问

　　内蒙古日报社记者：自治区“物业管理服务质量提升年”活动主要内容是什么？采取哪些措施推动开展？

　　韩玉霞：首先感谢各新闻单位、各位媒体朋友多年来支持、关心、关注全区物业管理工作。刚才揭厅长全面介绍了全区物业管理工作开展情况，取得的成效以及存在的问题。下面由我来回答“物业管理服务质量提升年”活动的相关情况。为进一步推进物业管理工作，强化物业管理服务的规范化、精细化、智能化、专业化、市场化水平，改善人民群众居住和工作环境。自治区人民政府决定从2018年至2020年开展“物业管理服务质量提升年”活动。

　　（一）主要内容

　　1.提升政府及房地产（物业）主管部门监管能力。进一步健全物业管理工作体系，完善配套制度，明确相关部门职能职责。按照“居住物业管理服务标准”等四项自治区地方标准，选择服务标准，确定服务收费标准，形成“质价相符”的市场运行机制。依托并发挥社区、居民委员会、业主委员会、基层人民调解机构等各类组织作用，提高物业物业费的收缴率，破解物业服务收费难问题。强化物业服务企业备案管理，推进物业服务市场事中事后监管工作，进一步规范物业服务市场。通过信用评价和管理，实现对物业服务企业监督的常态化。强化住宅专项维修资金的收缴、使用和监管力度，确保住宅专项维修资金的安全运行。通过各职能部门联动执法重点解决住宅小区内私搭乱建等违法违规行为。通过宣传，发挥舆论正面引导作用，让业主真正了解物业管理服务中的各方责任、权利和义务，积极支持和参与物业服务相关活动，自觉遵守物业管理法规和业主规约，为物业服务行业的发展营造良好的舆论氛围。

　　2.提升物业项目综合服务功能。全面推进业主委员会组建工作，规范业主委员会及成员依法依规履行职责。完善各种调解机制，及时解决物业矛盾和纠纷。规范前期物业管理，明确界定前期物业管理阶段，开发企业在物业服务中所承担的责任和义务。继续开展老旧小区综合整治工作，提升老旧小区居住生活质量。通过智慧小区建设逐步实现家居、物业管理的智能化，提高居民生活品质，让广大居民充分享受现代信息技术带来的智能、方便、快捷。

　　3.提升物业服务企业的服务能力。按照“居住物业管理服务标准”等四项标准签订服务合同，确定服务等级，提供“菜单式”服务，全面提升住宅小区等物业项目服务水平。健全各种应急预案，排除安全隐患，加强日常演练，提高物业服务有效应对突发事件

的能力，切实保障物业项目安全。强化企业自身建设，鼓励企业转型发展，加强服务创新能力，提升服务精细化水平。

　　结合“物业管理服务质量提升年”活动方案，已制定了“考核内容和标准”，并细化了实施步骤，此方案已在2018年9月14日正式实施，请社会各界关注、支持、监督物业管理工作。

　　（二）采取有效措施推进全区“物业管理服务质量提升年”活动。

一是认真贯彻自治区政府印发的开展“物业管理服务质量提升年”活动方案通知，督促各地要按照活动“方案”的相关要求，制定符合本地区实际的实施方案或意见，进一步强化领导、明确工作目标、细化工作措施，认真抓好组织实施。二是结合“方案”的实施，自治区住建厅已在鄂尔多斯市召开了动员大会和现场会，就开展“物业管理服务质量提升年”活动进行了工作部署和现场观摩学习。下一步，我们继续召开每年一度的全区物业管理工作现场会，总结、推进“提升年”工作。三是加强日常督查和年度考核。按照新修订的《内蒙古自治区物业管理条例》规定和自治区党委政府的要求，住建厅作为牵头部门，将会同有关部门切实做好对各地工作开展情况的日常检查，

　　同时对照考核细则和标准做好年度考核和结果通报工作。

谢谢！

　　内蒙古广播电视台记者：国家取消物业服务企业资质后，请问如何加强和实现对物业服务企业的事中事后监管？

　　韩玉霞：这是一个难点工作，大家提的问题很敏锐。因为过去物业管理的主要手段是资质管理，几级资质企业对应有相应的条件，允许参与什么样的项目招标，负责什么样的项目保障，都是在资质管理规定中有明确规定的，现在“放管服”改革之后，如何管、怎么管？需要我们要采取全新的措施和手段来实施此项工作。我们新修订的《内蒙古自治区物业管理条例》和正在开展的“物业管理服务质量提升年”活动方案中予以了明确：

　　（一）实施备案管理。《条例》明确要求，物业服务企业自领取企业法人营业执照之日起三十日内，到旗县级人民政府物业行政主管部门备案。没有依法备案的企业，在参与物业项目招标和项目服务时就受到限制。

　　（二）明确服务标准。《条例》在进一步明确物业企业和业主权利和义务的基础上，确定了自治区《物业管理服务标准》的法定地位，明确规定物业服务企业按照合同约定以及《物业管理服务标准》等相关规定提供相应的服务。同时自治区住建厅会同有关部门正在制定物业服务合同的示范文本，进一步规范双方的权利义务，减少或避免不必要纠纷的发生。

　　（三）创造公平环境。规范物业管理招投标工作。原则上，物业项目（住宅、非住宅）应采取招投标方式选择物业服务企业。物业服务企业参与项目招投标，应提供房地产（物业）主管部门出具的企业诚信等级材料。我们要建立物业项目招标最低价制度，严防低于最低价中标。房地产（物业）主管部门要加强对物业项目招投标工作的组织实施，规范各方主体行为，查处不招标委托、陪标、串标、围标、恶意降低成本价中标等违规行为，创造公平竞争的市场环境。

　　（四）严格项目退出。制定物业服务企业退出项目管理办法，明确企业退出的条件和路径、相关费用结算清退等事项，严禁业主委员会无正当理由随意解聘物业服务企业。指导并监督物业服务企业依法有序平稳退出项目，并做好退出衔接工作。对违反规定的企业，房地产（物业）主管部门要及时调查处理，相关情况记入诚信档案，并在一定期限内禁止其参与承接新的服务项目。

　　（五）强化市场监管。加强物业服务市场事中事后监管，按照“双随机、一公开”的要求开展工作。加大对物业服务市场检查力度，采取随机方式抽取被检查对象、选派执法检查人员进行检查，并及时公开检查结果，实现监督检查常态化、规范化。

　　（六）加大信用应用。房地产（物业）主管部门会同有关部门要加强企业信用评价管理，对违反物业招投标管理、不依法履行合同、发生安全责任事故、违法经营造成严重社会影响等行为，在依法查处的基础上，将相应结果记入企业信用信息公示系统，应用到企业信用评价和管理使用过程中。

　　(七)发挥示范引领。健全物业管理项目评价制度，严格项目评价标准、规范评价内容和流程，每年从各地区抽取一定比例的物业管理项目进行检查评价。对评价结果优秀的，要认真落实物业管理项目创优达标奖励资金，鼓励和扶持先进典型。

谢谢！

（来源：自治区住房和城乡建设厅）