​住建部副部长仇保兴

　　编者按：长沙、杭州、温州等地松绑限购令消息传出，让房地产调控方向再起波澜。作为本轮房地产调控核心政策，“限购令”调整与否，很大程度决定着整体调控的风向。

　　将房地产从“牢笼”里放出，拉动经济增长，成为限购放松的一种逻辑。但持续多年的“去泡沫”努力，果真就此而放弃吗?尤其是在热点城市供需紧张、替代政策尚未祭出的情况下。

　　下面这段文字，是住建部副部长仇保兴在今年3月的一次内部发言，也是迄今为止，官方对房地产政策最为全面、系统的阐述。在市场讨论得沸沸扬扬、缺乏头绪之时，壹地产全文刊发该发言，相信诸君阅后会有更为冷静的判断。

　　我的发言主要是针对媒体前段时间说，总理的报告没有涉及到房地产调控，实际上情况不是这样。总理的报告里面，对房地产用了52个字(加上标点符号有56个字)，对房地产调控的方向做出了明确的、扼要的、精炼的、理性的阐述。那么我个人想谈点学习体会。

　　这52个字可以分三句话。第一句话说，针对不同城市的情况，分类调控。

　　怎么理解分类调控?首先，我们国家现在的房地产市场，分化非常严重。我们算了一笔账，房价收入比超过10的城市，大概有7、8个;房价收入比超过8的城市，和超过10的城市加起来，不到20个城市。这20个城市房价收入比比较高，我们认为，房地产风险也是比较大的。别看城市数量少，但是它占的金融资产是我们国家的半壁江山，所以这些城市是需要进行降温的。但是在剩下的600多个城市中，还有相当一部分，房价冷的很。哪怕只有三五千块钱，还没人买。有的地方出现空城。所以说，我们有一个分类调节的办法，而不是一刀切，这是第一。

　　第二，现在也到了应该采取调节的时候。因为房地产市场演变有一个过程，它是城镇化伴随的过程。我们把它放在城镇化的长的历程去看，有一个共同的逻辑规律。就是说，在城镇化到达末端的时候，进城人口突然减少，这时候，需求就会减少，而且需求减少的速度是相当快的。这个时候，如果没有应对，没有准备，房地产市场就会迅速萎缩。这意味着，房地产有一个特点，就是涨得时候慢，跌得时候不慢，这是个螺旋式的过程，它是由预期来起作用。所以很多国家的房地产市场，在下跌的时候就崩溃了，拉美国家和日本都是这样。

　　对于我们国家，我坦率地说，我们还有10年稳定期，因为我们到城镇化的末期至少还有10到15年的时间。在这个时间，整体上不会出问题。因为有“三个一亿人”，所以市场需求非常旺盛。但是我们应该从现在开始，对那些房价收入比不合理的城市采取微调的办法，逐步降低它的收入比。这样我们就可以平稳过度，确保到了城镇化末期，不会出现像日本那样的房地产泡沫崩溃。(注：“三个一亿人”指“促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化”，出自年初的“中央农村工作会议”)

　　我们国家是有能力有机会“拿时间换空间”来避开房地产泡沫的。但是如果不注意局部地方的调控，就可能出现海南省、温州这样的局部房地产风险。而且这个风险还不能小觑。比如，海南省房地产崩溃以后，几个大银行的负债率、坏账率突飞猛涨到60%—70%的水平。温州三年前均价才跌了20%，坏账猛升20%，它是同步上升的。所以我们不能对这些问题小看。

　　所以说，应该采取分类调控的办法，这是一个很重要的判断。

　　调控房地产市场就像治大国，必须就像烹小鲜一样对待(原文“治大国若烹小鲜”，出自《道德经》)。必须要分类对待。能局部调的，就不要整体调，调节的手段对整体影响越小越好。能够用经济手段调的，就不要用行政手段调，行政手段越少越好。能够由城市政府调的，就不要由中央政府代替。越是基层能够主动调节的，越要纳入基层政府去调节。所以应该坚持这样一种原则，体现分类调控。

　　第二句话是，总理说要增加中小套型商品房和共有产权商品房供应。这叫关联协同调节。

　　为什么叫关联协同调节呢?一方面我们加大保障房的供应力度，新开工700万套，其中棚户区改造470万套。这体现一种居住的公平。一个健康的城镇化过程，实际上是所有人民在城市空间公平占有的过程。如果“公平占有”这一点做不到，那么社会公平就很难树立。棚户区改造也一样，所以今年加大建设力度，有利于于增加供给，平抑房价。

　　另一方面，为什么作为协同调节的一部分，我们要采取共有产权的形式?

　　第一，共有产权住房是减少了地方政府的资金压力，但更重要的是，扩大了民众的参与度，强化监督。原来我们的保障房建设是老百姓不管的，建好了以后摇号分配，所以它的质量没人监督，套型的合适程度，配套的合适程度也没人监督。它的质量一般来讲，就比较差一点。现在共有产权先确定哪些人参与建设、参与分配。所以在这个问题上，确实加强了监督。

　　第二，有利于向市场调节转化。为什么这么说呢?因为发达经济体都有个共同特点，就是住房的合作社比比皆是，在某些欧洲国家，住房合作社占到总房屋开发量的20%到30%，这些合作社就是共有产权的形式。它怎么操作呢?第一，政府补贴;第二，自愿组合。只要符合条件的中等收入家庭，都可以参加;第三，灵活处置。你出5万块也可以，出10万块也可以，可以灵活处置，因为共有产权比例不一样;第四，委托代建。因为你没有建设能力，就委托公司、开发商代建，但他们拿的利润很薄;第五，民主监督。这个是我出钱的，我的房子，所以从头到尾我就要监督;最后，利益共享。你可以买也可以租，租金就比相当于市场上的一半左右，买的话房价也比市场上便宜，因为开发商的一部分利润给拿掉了，政府的补贴放进去，所以他就起到了一部分平抑房价的作用。

　　它这种开发模式的杠杆比很小，不像现在杠杆比很大，所以它的风险是局部的。对于这种民众共同参与、协同调节的模式，我们认为很好。在我们国家，这种共同体的培育，还在初步阶段。政府先介入，作为一个共有产权的主导方，逐步地让市场主体来参与。

　　第三句话叫，遏制投机投资性需求。这就体现了供需双向调节。

　　我们的调节分三块，第一是分类调节，第二是协同调节，第三是双向调节。原来我们的调节就是供应，但需求这方面不控制，就会出问题，因为需求是无止境的，特别是在投机投资比较疯狂的情况下，这个需求是无限膨胀的。

　　那么有人会问，你怎么判断这个需求是没法控制的呢?我告诉你，现在社会上流行这样一句话，在北京上海，买对了一套房，生活质量拉开一个档次;买对了两套房，生活质量拉开两个档次。这种老百姓从自己的生活体验中得出来的经验，实际上是非常有害的。我们不靠创业致富，不靠勤劳致富，靠买对房就能致富，代替几十年辛苦劳动，这样的社会是不可能公平的。

　　怎么理解这个现象呢?一方面，我们社会的投资渠道比较窄，只有房地产能够保持增值。另一方面，这就是推动泡沫不断增长的动力。国际经验表明，房价上涨过快，基本上是与投机购房膨胀、政府调控失调有关。

　　这件事情在日本有教训。日本的土地是放开供应的，没有计划。所以说，对于土地放开供应、土地私有化就能救房市的说法，日本的经验就已经给你下了休止符了。在土地放开供应的情况下，上世纪八十年代，日本大到国有公司、小到菜市场的收费员，“一窝蜂”地全去炒房。这种全民炒房，与我们国家现在的情况有些类似。

　　那么，到了房地产泡沫突然破裂的时候，房屋突然变成负资产，老百姓叫苦连天，涉及到的70多个行业，马上进入冰冻期，经济衰退20年。这种情况与投资投机性需求没有得到管理有明确的关系。在它的高潮期，日本房产的总值是美国的两倍，这种虚幻的财富迷惑了很多人。所以这个经验教训我们一定要汲取，必须在投机投资性需求的遏制上下功夫。

　　除此以外，房地产企业的投机投资性需求过强，会直接危害整体经济，因为来钱太容易，所以产生挤出效应。主要表现是制造业会萎缩，因为资金流、人力资本都炒到房地产去了。这种挤出效应对经济的危害是长期的，必须要制止。

　　再来看日本，它是有长期的雇佣的企业文化，所以尽管它的制造业大量卷入房地产，但当房地产泡沫破裂以后，所有的人才还在。所以说，企业重生是很容易的。但是在我们国家，如果出现这样的问题，后果就更加严重。

　　那么这样一来，我们怎么样理解供需双向调节?如何去遏制投资投机需求呢?

　　主要的办法，实际上是用三个“去”字。第一，我们大量建保障房和共有产权住房，来去“市场单独化”。房地产是空间垄断型，所以它不能由市场单方面来决定，这是国际经验。所以说必须让房地产还居住的基本功能，不能把投资性搞得太强。

　　第二，以减少或停止对两套以上住房的贷款来去杠杆化。杠杆比是很重要的一个理念。在2008年出了问题以后，格林斯潘就反思，他说，“我以前错了，现在明白了，没有杠杆的债务，哪怕全面崩溃，也不会危及到经济。但是如果有杠杆的，或者杠杆比比较高的债务，一旦破裂，就会造成灾难。”他自己明白，所谓杠杆比高的，就是房地产。我们国家的杠杆比比国际上低得多，因为美国是零首付嘛。但是在这个问题上，我们还要把杠杆比进一步降低。

　　第三，以房地产税来增加投机投资者的持有成本。这个“房地产税”也有讲究，不要认为房地产税就是房产税。其实在许多国家，有两个税种是更有效的，一个是消费税。什么概念呢?你买第一套房子免税，第二套房子收4%的税，第三套房子受24%的税。通过这种累进，一下子把你遏制住了。另外一个叫空置税。如果房子空在那里，要交税。所以比较起来，这两个税种的波及面小，更加灵活，而且可进可退，房价控制住了，这些税就可以退出。香港也是这样做的。

　　所以如果我们采取这样一种原则，正如总理所说的，我们就能促进房地产市场的持续健康发展。

　　我的汇报就是这些，谢谢大家!