年终特刊：2013年度地产十大新闻 - 内蒙古银鹰建筑安装有限责任公司

编者按：中国的房地产市场是一个永远不乏精彩和热闹的舞台。2013年，在调控的主旋律下，楼市万象继续呈现。

　　年初，大型房企纷纷出海淘金，去国外赚国人的钱;“国五条”出台引来热议，开发商再闹“小情绪”;9月全国各地集中掀起“地王潮”，地价没有最高只有更高;央视曝光房企欠缴增值税摆乌龙，数值不对但有事实……

　　岁末年终，本报精心呈现2013年度地产十大新闻，回顾一下今年楼市里的那些事儿。

　　事件：近几年，越来越多的中国房企加入了海外扩张的大军中。万科、碧桂园、绿地、富力等知名房企，纷纷将目光瞄向了海外市场。2月18日，万科与美国铁狮门签署协议，将合作开发美国旧金山富升街201地块;万达继2012年斥巨资收购美国AMC后，接连投资俄罗斯北高加索度假项目及与印度信实集团合作开发项目。同时，不少房企将马来西亚作为海外扩张的第一站，包括碧桂园和富力等房企，甚至非洲市场也成为房企新的目的地。

　　上榜理由：海外扩张，目前仍以一些知名房企为主，这与其资金实力、国际化视野、专业化团队等要素齐备有很大的关系。海外扩张有几大驱动力：首先，国内的房地产调控收紧带来了经营的高成本与高风险;其次，在限购、限贷、房产税等调控政策下，房企拿地与销售存在不确定性;再次，国内融资环境收紧，也逼迫房企主动去海外寻金。

　　事件：5月，土地市场率先拉开了反弹的序幕，尤其是第三季度，有关“地王”报道开始密集出现，上海、北京、广州等一线城市，经营性用地高溢价成交现象频频出现，全国土地出让金收入也快速增长。进入9月，全国土地市场“地王”现象愈演愈烈：9月2日天津宅地单价“地王”出现，两天之后北京农展馆“地王”即以创纪录的7.3万元/平方米的楼面价出现，紧接着，9月5日上海就诞生了总价高达217.7亿元的新“地王”……

　　上榜理由：全国多地“地王”的产生，放大了对市场预期的负面影响，也进一步推高了房价的上涨预期。9月末国土部要求，供需紧张的一线城市要加大住宅用地供应，平抑地价，务必做到年内不再出“地王”。虽然此后北京等地的部分“地王”被叫停，政策效应有所显现，但由于一二线城市仍有优质地块推出，土地市场竞争激烈化程度不减。

不动产统一登记制度建立

　　将有时间表

　　事件：11月20日，李克强总理主持国务院常务会议。会议指出，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容。会议强调，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，理顺部门职责关系，减少办证环节，减轻群众负担。“不动产登记”又称为不动产物权登记，是权利人申请国家职能部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。

　　日前，国土资源部还透露将研究起草《不动产登记条例》《不动产登记办法》等规章制度，整合建立不动产登记信息管理基础平台，做好国家层面有关不动产登记衔接工作。

　　上榜理由：虽然建立“不动产统一登记”制度代表了“改革派”的态度，但是，在既得利益群体面前，“博弈”的阻力不小。由此可见，改革家们需要儒家“大智慧”，来平衡各方利益，既要防止社会不公，又要杜绝恶意炒作和侵占社会资源等负面现象发生。

　　以房养老梦想怎样照进现实?

　　事件：以房养老被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，被视为完善养老保障机制的一项重要补充。

　　12月5日，国务院对外发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》。国家发展改革委、民政部联合召开新闻通气会，介绍了加快养老服务业发展的有关政策和情况。会上透露，作为金融养老、以房养老的方式之一，我国将逐步试点开展老年人住房反向抵押养老保险，具体政策会在2014年第一季度由保监会牵头出台。

　　上榜理由：“以房养老”在国外很时髦、很流行，在中国却难以执行。中国式祖传下来的衣钵观念认为，父辈辛辛苦苦积攒钱买下来的房产理所当然是要留给子孙后代的。相关专家认为，这种养老方式作为中国养老福利事业的一种辅助和补充，那是可以尝试的，但绝不是唯一的养老选择，操作空间比较狭小。

　　国五条黯然落地房价依然难抑

　　事件：2月20日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作，并确定了五项加强房地产市场调控的政策措施(称为“国五条”)。3月1日，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》作为“国五条”的细则正式发布。该细则部分条款之严厉超出市场此前预期，特别是对二手房交易征收20%的个税的规定引发市场强烈反响和争议。然而“新国五条”颁布整整一个月后，才有近20个省市出台了地方版细则。除了北京和上海，“20%个税”政策，在地方“国五条”细则上并没有明显体现。

　　上榜理由：“国五条”出台之后，确实暂时使房价平静下来。此政策中央是调控主体，地方是调控环节的执行主体，但由于两级政府在调控中的不同政策诉求，出现了地方城市弱化调控力度，20%差额征税政策、信贷政策等多项重点政策多地并未真正落实。由于细则打折缩水，2013年房价依旧高涨，国五条大棒高举轻落，值得反思。

　　事件：3月5日，住建部副部长齐骥公开表示，重点城市的联网已经实现，今年还将继续扩大联网城市，要在6月底完成500个城市的住房信息联网工作。个人房产信息全国联网建设一直在呼吁，然而国内的个人房产信息联网建设一直比较缓慢。有业内人士表示，从技术上来说，全国联网不是什么无法解决的问题，至少可以说，技术不是障碍。但是现在承诺的时间大限已过，住建部的网站还是静悄悄，没有丝毫动静。

　　上榜理由：虽然革命尚未成功，但这个消息还是让楼市的同志们激动了一番。房地产登记信息全国联网意味着楼市调控向精准化方向转变，或将取代“限购令”成为楼市调控主打政策，并会为征收房产税奠定基础，甚至有利于反腐倡廉工作。然而6月底全国仅有18个城市宣布其个人住房信息系统与住建部联网。是谁在阻挠这项政策的出台?

　　事件：10月23日，北京市公布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，明确将加快自住型商品住房建设，今明两年将推出7万套自住型商品房，销售均价比同地段、同品质商品住房低30%左右。从购买“自住型商品房”的准入条件来看，两类人可以成为购买对象：一类是名下无房或仅有一套住房的北京户籍家庭;另一类是连续5年(含)以上在本市缴纳社保或个税，持有有效暂住证、且无房的非北京户籍家庭。

　　上榜理由：“自住型商品房”则与商品房一样，完全由市场来决定其利润高低，政府没有设限。只是多了一条5年上市转卖30%收益上缴国库的约定。尽管非议颇多，北京此举仍是治理“高房价”的一把杀手锏，对刚毕业进入北京的工作5年以上的年轻人来说是好事。这项举措本质是在供应市场，面向“夹心层”加大“平价房”供应量。

　　事件：11月22日，国土资源部、住房城乡建设部联合下发《关于坚决遏制违法建设、销售小产权房的紧急通知》，要求全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措施，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售小产权房行为。11月24日，国土资源部、住房城乡建设部联合召开视频会议，就坚决遏制违法建设、销售小产权房问题作出部署。

　　上榜理由：近年来，关部门多次重申不得违法开发小产权房、不得购买小产权房，但全国各地小产权房在建在售势头依然不减。十八届三中全会《决定》提出，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。该政策表述曾被视作小产权房的救命稻草。然而两部委此次针对小产权房的表态，使小产权房未来转正的希望破灭。

　　事件：11月24日，央视《每周质量报告》曝光万科、富力、SOHO中国等45家房企8年欠交土地增值税超3.8万亿元。该报道涉及房企数量多、金额大，在业内激起议论，诸多房企纷纷否认“拖逃漏”等行为。国家税务总局有关负责人表示，这其实是对税收政策和征管方式存在误解和误读。央视报道提及的爆料人北京执业律师李劲松此前曾对房企欠缴土地增值税进行过披露，此次更是对任志强的回应进行逐条反驳，并希望房企提出确切证据。

　　上榜理由：“3.8万亿元房企应缴未缴”的推测与判断，严重误导社会舆论，但不容回避的事实是，在实务操作中，各地税务部门并没严格按税法执行。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确要进行房地产税立法和改革。房企谋求暴利的公众形象下，社会自然希望包括土地增值税在内的纳税情况能公开透明化。虽然央视摆乌龙，但是其报道的价值在于，能进一步触发社会对房企及税费制度中的各类问题进行重新审视。

　　事件：12月12—13日，引人瞩目的中央城镇化工作会议召开。此次会议分析城镇化发展形势，明确推进城镇化的指导思想、主要目标、基本原则、重点任务。会议提出推进城镇化的六大主要任务：一是推进农业转移人口市民化，二是提高城镇建设用地利用效率，三是建立多元可持续的资金保障机制，四是优化城镇化布局和形态，五是提高城镇建设水平，六是加强对城镇化的管理。会议中提出要全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件;重点发展城市群，以盘活存量为主，适当提高城市的住宅用地比例和容积率水平。

　　上榜理由：在推进新型城镇化发展的过程中，住房作为基础性、配套性的作用，是重要的民生定位不会改变，促进外来务工人员的市民化和解决其住房问题成为关键。从此次中央城镇化会议来看，对建制镇、小城市以及中等城市落户限制的放开，意味着未来中小城市的人口将会有显著增长，相伴随的会引致房地产市场有较大的发展。会议提出的重点发展城市群，适当提高城市住宅用地比例，意味着各城市，特别是特大和大城市，将会出现中心城区“退二进三”的城市更新，未来房地产市场供应规模将会增加，城市的综合承载能力也将大幅提高。